哪位能告诉我如皋市农村房屋拆迁费怎么算，谢谢。

【专家解说】：皋政办发〔2009〕24号 市政府办公室转发市建设局物价局土局 关于皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及 补助标准指导意见通知 各镇民政府市各委、办、局、行、社、公司市各直属单位: 市建设局、物价局、土局《关于皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见》已经市政府研究同意现转发给请遵照执行 二○○九二月二十 主题词:城市 拆迁 评估 补助 通知 抄送:市委各部门市委办公室市政协办公室 市院、检察院市武部市各民团体 皋市民政府办公室 20092月20印发 共印500份 皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范 及其补助标准指导意见 (建设局 物价局 土局 二○○九二月) 第章 总 则 、维护房屋拆迁事合权益规范房屋拆迁评估行根据《华民共城市房产管理》、《华民共物权》、务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《南通市城市房屋拆迁管理办》(通政发〔2003〕16号)、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》(通房 〔2003〕17号)、《皋市城市房屋拆迁管理办》(皋市民政府第13号令)等关规定结合本市实际制定本指导意见 二、本评估规范所称房屋拆迁补偿价指政府指导价拆迁房屋房产市场价同于市场调节由交易双协商市场价 三、本规范适用于皋市房屋拆迁补偿价评估(简称拆迁评估) 四、评估目于房屋拆迁提供补偿依据 五、依照房产评估般规律拆迁评估采用市场比较、路线价等 六、承担拆迁评估业务评估机构及其评估员应遵守职业道德讲求评估信誉实行良服务并估价报告内容结负责 七、拆迁评估应遵循公、公平、公、合、替代估价点原则 拆迁评估估价点般房屋拆迁许证颁发拆迁规模、期段实施期(段)房屋拆迁许实施估价点 八、本技术规范及指导意见未规定事项应按照家关律、规、规章、规范房产市场评估规执行 第二章 拆迁评估基本步骤 、拆迁评估基本步骤 1.掌握评估房屋合权属关系依据; 2.根据合性依据进行实勘测评估; 3.绘制、填写评估材料; 4.公示初步估价结; 5.编制评估报告; 6.报告评估结 二、拆迁评估 拆迁评估采用市场比较、路线价等实施评估同评估标(楼房幢评估单位平房户评估单位)采用同评估实施评估 拆迁评估标计量单位拆迁房屋合建筑面积 ()市场比较 1.本主要适用于城镇规划区内土依征收集体土住宅房屋拆迁评估 2.本计算公式: 拆迁房屋产权调换补偿额=合建筑面积建安新价+合建筑面积区位补偿基准价(见表)+合空补偿 拆迁房屋货币安置补偿额=合建筑面积建安新价+合建筑面积区位补偿基准价+〔度同类区商品房平均价(物价部门发布)-同类区产权调换安置房(普通居住商品房)拆部政府指导均价〕+合空补偿 本市度同类区居住商品房平均价:类区2700元/m2二类区2500元/m2三类区2230元/m2四类区1800元/m2 产权调换安置房(普通居住商品房)拆部政府指导均价:类区1350元/㎡二类区1250元/㎡三类区1150元/㎡四类区1050元/㎡ 皋市拆迁区类别划与居住用房区位补偿基准价 单位:元/m2 表 区类 区划范围 区位基准价 类 外城河内 泰河南 600 二类 类区外 东皋路、万寿路西 益寿路东 福寿路北 庆余路、新民路南 500 三类 李渔路西 、二类区外区域 红星河东 南三环北 北三环南 400 四类 城镇区域范围内、二、三类区外区域 300~350 备注:城区外市属镇区位基准价250-350元/m2(指导价) 3.建安价补偿: (1)评估房屋建筑结构、等级、新素评估补偿按《皋市各类拆迁房屋建筑结构等级评估标准》(见表十、续表十)《皋市各类结构拆迁房屋新完率评定标准》(见表十二、续表十二)及《皋市各类结构拆迁房屋新折旧率(%)》(表十三)照评估 征拆迁农改居房屋合建筑面积按建安新价评估补偿(按皋市民政府令第13号第五章执行) (2)工业产用房及仓库建筑结构补偿按《皋市工业产用房及仓库建筑结构评估标准》(见表十四)《皋市各类结构拆迁房屋新折旧率(%)》(表十三)照评估 (3)评估套住宅房屋所处楼层素修按《皋市套住宅楼房楼层修系数标准》(见表二)修价格基数按同类房屋区位基准价补偿额计算 皋市套住宅楼房楼层修系数标准 (层差价=同类房屋区位基准价×系数) 表二 楼层 系数 层 三层 四层 五层 六层 按拆迁 房屋 市场价 评估 层差价修 1 0 0 0 0 2 +2% +3% +3% +3% 3 -1% +4% +6% +8% 4 -2% +4% +6% 5 -3% 0 6 -4% (4)评估套住宅房屋层标准住宅且水、电配套设施齐全按评估值+3%进行修 (5)评估房屋环境素修根据拆迁房屋所处自环境、社环境、居住环境眺望、景观、噪音、空气污染、建筑污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育(校、幼园)、购物、医等面素进行修修权重比-2%至2%间 4.区位补偿: 根据《皋市拆迁区类别划与区位补偿基准价》(见表)并结合拆迁房屋所处区位、段具体位置评估确定其区位补偿基价 已享受房改政策仍承租直管公房或单位自管公房承租城镇房屋拆迁安置享受区位补偿由拆迁给予适补贴 5.持土使用权证居住用房空补偿按照合土面积于合建筑面积空补偿标准执行即类区600元/m2二类区500元/m2三类区400元/m2四类区300-350元/m2享受政府指导价安置面积仍按合建筑面积计算 6.征用集体土合居住用房空补偿按照农改居补偿标准执行即 A:土使用面积135m2(含135m2)其超建筑面积部按房屋所区位价30%标准计算 B:建筑面积超135m2土使用面积超建筑面积部按70元/m2标准计算 C:土使用面积超135m2建筑面积135m2(含135m2)土使用面积超135m2部按70元/m2标准计算 7.居(村)民受让居住用及合建筑补偿按原土让金40%并结合剩余限予补偿再按照行政划拨补偿标准予补偿 8.于城镇规划区边缘集体土征用拆迁户所村、组按规划要求条件另处安排宅基供其异迁建住房并经规划管理部门同意实施拆迁房屋进行本补偿同做三通平配套工作按《皋市(自拆自建)各类拆迁房屋迁建补偿标准》(见表三、表四)及《皋市各类结构拆迁房屋新折旧率(%)》(见表十三)照评估 皋市各类拆迁房屋迁建补偿标准 单位:元/m2 表三 房屋结构 等 级 建安价 钢混结构 1 500 砖混结构 1 430 2 380 3 310 砖木结构 1 330 2 290 3 260 4 240 简易结构 1 210 2 190 3 160 三角顶 猪圈平舍 瓦房 檐高2米三面墙结构简易瓦或平瓦层面 140 草房 檐高2米结构较差砖墙或泥墙 130 披 屋 瓦房 顶盖平瓦或郎泰瓦 128 草房 顶盖草或石棉瓦、玻璃瓦 120 注:1、平房双层屋面论盖顶平瓦、瓦增加10%补偿金额楼房双层屋面按部实际面积计算增加10%补偿金额 2、论平房、楼房檐高或层高每增减10公即按各类房屋等级基价增减2%系数 3、凡现浇屋面或楼层层增加10%两层仅现浇层按5%系数计算 4、砖木结构房屋墙身用水泥砂浆砌筑增加15%系数计算 各类房屋迁建拆卸费、材料运输费、照明线路埋设费标准 单位:元/m2 表四 类 别 拆卸费 运输费 照明线路埋设费 楼 房 15 10 6 平房 8 10 4 副 房 5 7 4 披 屋 3 4 4 附 注 运输费3公限每超1公增加20% (二)路线价 1.本适用于非住宅房屋拆迁评估 2.本计算公式: 非住宅房屋拆迁补偿额=合建筑面积区位基准价+合建筑建安新价+合土面积于合建筑面积部20%区位基准价 (1)区位补偿价确定:临街商业铺面房屋根据《拆迁非住宅房屋段类别区位补偿标准》(见表五)《皋市非住宅房屋临街状态调整系数计算表》(见表六)进行修确定 (2)皋市具体道路类别划: 类路面:路幅宽度20米(含20米); 二类路面:路幅宽度10米(含10米)20米; 三类路面:路幅宽度10米 拆迁非住宅房屋段类别区位补偿标准 合建筑面积计算 单位:元/m2 表五 段 类 别 区位 基准价 附 注 房屋位临类区面临类路面、路段路幅宽度20米(含20米)商业用房 2300 二层营业用房底层面临类路段街道办公、产、仓储、餐饮业、娱乐业、服务业等按50%计算其路段层产、办公、仓储律650元/m2 二 1、房屋位临类区面临二类路段路幅宽度20米、10米商业用房(含10米); 2、房屋位临二类区面临类路段路幅宽度20米(含20米)商业用房 1000 凡产、办公、仓储、娱乐、餐饮等或面临路面自院内商业用房律650元/m2(二层营业用房按区位基准价80%计算). 三 1、房屋位临类区面临三类段路路幅宽度10米商业用房; 2、房屋位临二类区面临二类路段路幅宽度10米(含10米)20米商业用房; 3、房屋位临三类区面临类路段路幅宽度20米商业用房(含20米) 800 三、四类区凡产、办公、仓储、娱乐、餐饮等或面临路面自院内商业用房律600元/m2(二层营业用房按区位基准价80%计算). 四 1、房屋位临二类区面临三类路段路幅宽度10米商业用房 2、房屋位临三类区面临二类路段路幅宽度10米 (含10米)20米商业用房 750 备注:城区外镇营业用房区位基准价350-600元/m2;产、办公、仓储区位基准价300-400元/m2(指导价) 非住宅房屋临街状态调整系数计算表 单位:元/m2 表六 拆迁房屋临街宽度(米) 拆迁房屋进深度(米) (宽÷深)×100% 调整系数 按实测量测量数保留至数点两位 150%(含150%) +12% 120%(含120%)~149% +8% 100%(含100%)~119% +4% 所计算系数保留至数点两位 80%(含80%)~99% -5% 60%(含60%)~79% -10% 附注:区位补偿价=区位基准价×(1+调整系数) 求取临街面宽与进深系数公式:拆迁房屋临街宽÷拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数临街状态调整系数计算适用于拆迁非住宅底层房屋 (3)非住宅房屋拆迁合土使用面积于合建筑面积部按同类段区位基准价20%计算补偿 (4)非住宅房屋建安新价评估按《皋市各类拆迁房屋建筑结构等级评估标准》(表十、续表十)《皋市各类结构拆迁房屋新完率评定标准》(表十二、续表十二)《皋市各类结构拆迁房屋新折旧率(%)》(表十三)评估确定拆迁恢复使用建筑设施按重置新价给予补偿 (三)于除居(村)民受让居住用外合让土及合建筑物补偿由拆迁述两种能选择种进行补偿 1.依照土使用证载明土用途结合剩余限相应让金金额予补偿该土建筑物再补偿区位 2.依照土使用证载明土用途根据市场价评估结合剩余限进行补偿该土建筑物再补偿区位 三、其补偿评估 1.参照安置房现状超评估房屋结构等级条件外设施、装饰装璜补偿评估按《皋市房屋拆迁附属设施、装饰、装璜补偿标准》(表十五、续表十五)单列进行评估拆迁公告再行装修、改扩建项目予补偿于违背规装璜:外墙钉木条、室外铺板等予补偿 2.拆迁范围内属于拆迁树木需要砍伐处理按《皋市拆迁砍伐树木补偿标准》(表十六、续表十六)给予性补贴树木补偿范围:土合土使用证范围准;农改居补偿范围突破主房屋前8米屋7米左右各2米足按实计算;水泥种植树木予补偿;拆迁公告起突击抢栽树苗律予补偿 3、房屋拆迁致使拆迁户饲养畜禽变卖处理按《房屋拆迁养殖类补偿标准》(见表七)给予性补贴 房屋拆迁养殖类补偿标准 表七 类别 种类、规格 补偿标准 备 注 水域 特种养殖(鳖、蟹、虾) 1400元/亩 征已作补偿予补偿;征作耕面积征用予补偿 工挖精养鱼塘 900元/亩 普养鱼塘 500元/亩 养猪 30kg 30元/ 自 行 处 理 30kg-100kg 50元/ 100kg 30元/ 养鸡 2元/ 养鸽 2元/ 其 养殖 按市场收购价15%评估 第三章 各类房屋搬迁费、停产(业)补助费、渡费、 特殊区房屋及安置房指导价格 、拆迁商业房屋货币补偿致使经营止根据拆迁前两税额均值给予性综合补助(见表八) 皋市商业用房性综合补助标准 单位:元/m2 表八 纳税额元/m2 0-5 5.1-10 10.1-200 200.1-500 500.1-1000 1000.1 补助费 50 100 150 200 300 400 附注:①纳税额指拆迁公告发布起前两营业税纳税额均值②前两营业税纳税额均值按拆迁提供效凭证依据 二、拆迁住宅房屋拆迁须支付两搬迁补助费标准每10元/m2 三、房屋拆迁自行解决渡居住用房支付临安置补助费(渡费)标准:类区8元/㎡、二类区7元/㎡、三类区6元/㎡货币补偿性支付6月 ;临渡费每月足300元由拆迁补足300元 由拆迁提供安置房源拆迁选择产权调换十八月内按实际渡期限计算;协议约定按协议约定支付临安置补助费支付式:除始6月计算拆迁安置补偿表其每满6月由拆迁按标准结算6月渡费给拆迁 四、支付搬迁补助费临渡费拆迁房屋所权证或其合权属书证所确认合建筑面积依据计算 五、拆迁租赁房屋(指直管公住房、单位自管公房)搬迁补助费临安置补助费应支付给房屋承租租赁合约另约定其约定 六、拆迁产型工业企业非住宅用房造拆迁单位产停产给予50元/m2停产补贴同根据市劳部门提供拆迁单位册、岗、缴纳劳保险员名册按皋市统计局公布度工业职工均月收入标准补助其造部停产经济补助超3月;造全部停产经济补助超4月拆迁仓储、办公用房给予每平米50元性停产补贴 七、非住宅房屋拆迁搬迁费补助(见表九) 表九 房屋用途 补助标准元/ m2 备 注 商业营业用房 35 餐饮业铺面按补贴标准70%计算 产用房 40 房屋内500公斤重型机器设备或精密仪器搬迁补贴标准浮20% 办公用房 20 含教、医疗用房、办公设施搬迁 仓储用房 30 拆迁实际物资堆储容量低于60%按补贴标准70%计算 八、居住用房改作非居住房房屋拆迁作居住用房安置提供非居住用房安置拆迁取工商营业执照完税证明持续用作经营性场所1住宅房屋按实际经营面积非住宅房屋区位基准价定比例增加补偿补偿标准:1(含1)3增加5%比例;3(含3)5增加10%比例;5(含5)增加20%比例基础逐递增2%高补偿超同类区同路段非居住用房区位基准价30% 居住用房改作办公、仓储、产增加性停产补助费50元/㎡居住用房改作商业用房增加性停业补助标准按照商业用房补助标准执行 增加补偿依据营业执照、税务登记证(原件)住所必须与拆迁房屋址致 九、停业补助:商业用房拆迁要求产权调换按照安置房实际交房间扣除十月余每月按照原综合补助10%进行补助 十、拆迁造拆迁误工由拆迁性支付给拆迁误工补贴费按每平米5元标准计算 十、历史证建筑处理拆迁拆迁规定期限内交房按执行:即:(1)七十代前建筑及少批建建筑(超自间面积)扣减配套费;(2)87航测图证面积享受区位基准价房屋建安新价半;(3)87证建筑享受附属设施标准补贴 十二、拆迁拆迁规定期限内搬迁交房屋(院落)提前搬迁奖120元/m2(按拆迁认定合面积计算)两阶段计算:(1)序进度内签协议奖励60元/m2;(2)序进度内交房奖励60元/m2迁建类拆迁拆迁规定期限内搬迁并交房屋(院落)提前搬迁奖30元/m2(按拆迁认定合面积计算)超规定期限交房再享受奖励 十三、信鸽信息补贴费(具相关部门证件)10信鸽内补贴信息费1000元11补贴信息费2000元 十四、新建住宅区发企业必须建适量套型(60平米左右)解决困难户安置问题 十五、产权调换安置房指导价: 1.居住用房拆部指导价(见表十)产权调换安置房面积超拆迁合面积部按列计算: (1)产权调换安置面积拆迁合面积15平米内(含15平米)其价格按照同类区居住商品房拆政府指导价浮100%; (2)产权调换安置面积拆迁合面积15平米至30平米(含30平米)其价格按照同类区居住商品房拆政府指导价浮110%; (3)产权调换安置面积超拆面积30平米按市场价计算 拆迁安置房拆政府指导价表(元/㎡) 表十 楼层 二 三 四 五 类区普通居住商品房 1380 1460 1540 1460 910 二类区普通居住商品房 1270 1350 1420 1340 870 三类区普通居住商品房 1180 1250 1320 1150 850 四类区普通居住商品房 1050 1100 1200 1100 800 类区高层、高层居住商品房 1400 1480 1560 1640 1720 二类区高层、高层居住商品房 1300 1380 1460 1540 1620 三类区高层、高层居住商品房 1200 1280 1360 1440 1520 四类区高层、高层居住商品房 1100 1180 1260 1340 1420 高层、高层五层每层加80元/㎡ 2.商业用房框架结构安置价同区位基准价3倍砖混结构安置价同区位基准价2.5倍超拆面积部10平米内市场价基础优惠10%;办公、仓储、娱乐、餐饮用房参照执行 3.拆迁户选购配套车棚价(10平米):朝南700元/平米朝北600元/平米(区浮10%)安置房配套车库价同类区普通居住商品房拆政府指导均价浮30% 十六、市政工程拆迁非居住用房原则实行货币安置 十七、城村(郊区)规划控制未允许批建建筑按执行 1.均建筑面积按35平米标准计算超部面积按附属设施补偿建筑面积足均35平米补足其面积部区位基准价补偿 2.空补偿按农改居标准执行宅基面积认定合建筑占面积130%建筑面积区位基准价补偿均需扣减配套补贴费 3.口认定:(1)配村仍参照本村度配(参与本集体经济组织土收益配)册员(2)宅基证载明口基数必须实际居住家庭员认(3)合婚进及合收养员予认必须居住(4)原住户口未婚现役军应予认(5)按规定户口报专院校校应予认(6)原住户口劳教养或服刑员应予认(7)单位已安排住房或享受房改政策户口尚未迁拆迁住房予计算拆迁册口(8)已死亡未注销户口册员予计算拆迁册口(9)于享受均35㎡面积家庭龄、独象享受增加口面积安置购房享受该面积补偿同龄、独重复享受 十八、拆迁租用场主、房屋辅事产合房屋及合使用土原则给予相应补偿合房屋按照文件规定予补偿产场按合土面积减合房屋面积按居住房区位比例补偿:类区20%二类区15%三类区10%拆迁能实行货币补偿自行解决安置渡 十九、住房特困户条件及补偿安置标准: ()条件:本境内实际居住处住房建筑面积超50平米产权独立未享受住房补贴或房改持低保或特困证并经所街道确认公示异议报拆迁管理部门审核特困户; (二)住房特困户实行货币安置标准:私房补足3.5万元公房补足3万元(含搬迁、渡、误工费)城区外市属镇标准各减5000元由拆迁补足标准 (三)住房特困户实行产权调换标准:享受超70平米优惠购房其拆部仍享受安置房指导价;拆面积与70平米间差额面积享受优惠价优惠价安置房产权调换指导价浮30% 第四章 附 则 本技术规范及指导意见发文起施行文前凡已领取房屋拆迁许证拆迁项目按原技术规范及指导意见执行 本技术规范及指导意见由皋市建设局、物价局、土局负责解释并制定相关规范性文件