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【专家解说】：1 、物业管理: 包括前期物业管理和物业管理。 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 2 、业主: 房屋的所有权人为业主。业主为物业服务费用的交纳义务人。同时，在前期物业管理中，开发企业、房屋买受人以及合同约定有缴纳义务的房屋使用人、租赁人，均为物业服务费的交纳义务人。 3 、业主享有的权利: (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 4 、业主应该履行的义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 5 、物业服务范围: 物业服务企业依照约定所涉及的具体内容，主要涉及建筑物的共有部分。包括以下几个方面的内容:( 1 )公共场所、公共设备及公用设施的日常管理和维修养护;( 2 )对每幢楼(除室内)的风貌、结构和环境的使用状况进行管理和维修保养;( 3 )公共秩序维护工作;( 4 )消防安全工作;( 5 )日常的小修，急修项目或工程;( 6 )环境卫生工作;( 7 )征收管理费及其他费用，负责保管和使用管理基金;( 8 )确保业主和非业主使用人遵守各类物业规约，约束他们在使用公用地方和共同设施方面的违规行为;( 9 )其他方面。如园林绿化，处理投诉，就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门交涉。 6 、物业服务收费: 是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 物业服务收费是向业主或使用人收取的公共区域管理服务费用，与环卫部门收取的垃圾清运、处置等卫生费用，属不同性质的费用。市环卫部门征收的生活垃圾处理费是针对市城区规划区范围内的国 回答人的补充 2009-04-28 13:05 家机关、企事业单位、从事交通运输的业主、个体经营者、社会团体、城市居民、城市暂住人口等产生垃圾的单位和个人收取的费用。 物业服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费。 综合管理服务费:包括清扫保洁及清运;绿化养护、秩序维护;公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。 停车服务费:是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。 特约服务费:指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。 秩序维护不包含治安刑侦义务;物业区域内的公用水电费，应根据各物业区域的具体情况分摊。停车服务费不包含车辆保管及保险费用。 7 、物业服务费的定价: 根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。 8 、空置房物业服务费: 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。物业买受人已接收、使用物业，但尚未办理产权手续的，物业买受人应交纳物业服务费。 9 、装修管理收费: 业主对房屋进行装修的，物业服务企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金(押金)、垃圾清运、装回答人的补充 2009-04-28 13:06 修工人出入证押金(工本费)等费用的具体标准。此外不得收取其他任何与装修相关的费用 ? 10 、物业服务企业享有的权利和承担的义务: ( 1 )根据有关法律、法规及合同的约定，制定物业管理制度; ( 2 )对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处;( 3 )按合同约定，对业主和物业使用人违反管理规约的行为进行处理; ( 4 )可选聘专业性服务企业承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方; ( 5 )负责编制房屋、附属建筑物、构建物、设备、设施、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经与业主委员会议定后由物业服务企业组织实施; ( 6 )向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督; ( 7 )负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告; ( 8 )定期向全体业主和物业使用人公布管理费用收支帐目; ( 9 )对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与业主委员会协商经业主委员会同意后报有关部门批准方可实施; ( 10 )合同终止时，物业服务企业必须向业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料; ( 11 )其他约定的权利义务。 11 、物业服务成本或者物业服务支出构成: 回答人的补充 2009-04-28 13:06 ( 1 )管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; ( 2 )物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; ( 3 )物业管理区域清洁卫生费用; ( 4 )物业管理区域绿化养护费用; ( 5 )物业管理区域秩序维护费用; ( 6 )办公费用; ( 7 )物业服务企业固定资产折旧; ( 8 )物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; ( 9 )经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 12 、业主交纳物业服务费的义务: 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 13 、车辆收费: 普通住宅和经济适用房小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场(停车位)，由物业服务企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车服务费，具体标准由各级价格主管部门核定。 回答人的补充 2009-04-28 13:07 14 、业主大会: 业主大会，是指由物业管理区域内全体业主组成，或者业主人数较多时，由一定的业主代表组成，代表和维护物业区域内全体业主的共同利益，行使业主对物业的管理权利的业主自治、自律机构。业主大会的法律性质主要表现为是一种自行组成，自治、自律、自助的自治性组织。 15 、业主大会的职责 ( 1 )负责制定、修改管理规约和业主大会议事规则。 ( 2 )选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。 ( 3 )选聘、解聘物业服务企业。 ( 4 )决定专项维修资金的使用，续筹方案，并监督实施。 ( 5 )制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 ( 6 )法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 16 、业主大会成立的条件 新建和已建成的商品房(包括经济适用房)入住率超过 50% 的或入住率不足 50% ，但首户入住已满两年的物业管理区域;公有住房出售率超过 50% 的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。 17 、业主大会成立的程序 ( 1 )在物业所在地的房产行政主管部门指导下，街道办事处(乡镇人民政府)及其委托的社区党委领导下，由社区代表、业主代表，建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。 ( 2 )筹备情况介绍。由业主大会筹备组成员代表筹备组向全体业主介绍业主大会筹备的情况，业主对不明事项可以提问，由筹备者作答。