北京的房价为什么还在涨？

【专家解说】：近年来，房地产市场一直是新闻媒体与社会公众关注的焦点，一些开发商与专家也成为众矢之的而备受争议。日前，在昆明由中国房地产及住宅研究会与昆百大集团联合举办的一个名为“2006城市与建筑论坛”的会议上，面对我国房地产市场诸多重大问题，各路专家与名人进行了一场激辩。 我们需要什么样的城市 在城市建设方面，技术派专家认为城市规划很重要，城市的整洁、有序代表着一个城市的发展水平和文明程度。建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放谈到他对昆明的印象时充分展示了技术派专家的观点：昆明给人混乱的感觉，在昆明看到最多的是楼上、地上大大小小广告牌乱放。如果我当市长，第一件事情就把昆明市所有广告牌取掉。另外，昆明许多居民楼顶装的太阳能装置乱七八糟的，太难看了。这两方面说明城市规划没有做到位，需要改进。 孙的观点受到另外一些具有人文观点专家激烈的反驳，并由此引出一个重大话题：我们需要什么样的城市。当代中国哲学界新派代表人物、北京外国语大学副教授汪民安认为，城市没有必要那么干净、整洁。现在中国城市的一大变化就是：马路越来越多，街道越来越少。马路是供机器使用的，街道是供人行走的。如果一个城市完全由机器所主宰的话，那这个城市就没有魅力了。 在街道上每个人都是平等的，你再有钱也不会有什么优越感，所以街道在这个意义上恰恰是城市公共领域的民主化。城市不应该是专为有钱人和社会精英人士而规划建设的，也应允许小商小贩们的生存，一个城市如果失去街道的混乱甚至脏烂也就没有了城市气息。街道所在的地方，就是应该充满各种各样的广告。城市一定要有节奏、夜晚、梦境，不要搞得那么光亮、透明，搞得那么没意思。 对于汪民安这一具有人文主义色彩的观点，清华大学建筑学院副教授、院长助理周榕表示认同，城市要整洁，路边不能有烤白薯摊和小商小贩，广告要整治……，这种城市思维还停留在大约是上个世纪50年代豪斯曼的思维上。中国城市规划思想在建国初期是建立在乌托邦思维基础上的，如北京十大建筑的规划都是以宏大叙事展现出来的。宏伟的道路，对称的轴线……，这种规划思想含有肩负对抗资本主义的使命。 然而，在美化城市的名义下拆除违章建筑却造成许多社会问题。2001年太原市政府下决心拆除240万平米违章建筑，在两个月内，太原市的刑事犯罪案件大幅上升。因为在那里住的很多人最后的生存空间被拆除，他有什么办法？只有上街去偷和抢。所以说，城市管理者如果失去价值中立的话，制定出的城市规划有时是不符合社会现实的。 北京的房子为什么贵？ 曾经常常因语出惊人而备受争议的人物———北京开发商任志强，在昆明论坛上又亮出他的观点：一个城市房价的高低很大程度上与财富和土地有关。城市价值的提升，必然会形成制度性的掠夺。在城市资源配置的掠夺过程当中，一条很重要的路径在于房地产的掠夺。 举一个最简单的例子，比如说北京的房子越卖越贵，大部分是被山西的大款买走。山西大款挣的钱是靠山西的资源，在卖了煤以后，获得很多财富。但这些财富并没有留在山西继续发展，形成企业财富，而是成为个人财富最后向北京转移，买了高档房子。这不但促进了北京的消费和投资，也促进了北京的第三产业发展。这些财富在分流的过程中，实际上率先提升了北京的价值，并没有利用煤资源所产生的财富提升山西的城市价值和资源价值。 我们的资源利用在城市和农村之间差距很大，农村的富裕资金没有重新投向农村，而是向大城市集中转移，在这种向城市财富的转移过程中，形成自然性的掠夺。城市吸纳了农村的劳动力和这些劳动力创造的剩余价值，尽管农民工把收入转到农村，但在农村当财富积累到一定程度，资金又从农村转到城市中。这样的结果就加大了城市和农村之间的差距。当大量的财富向城市转移时，这个城市的房价、地价、物价、消费、税收和经济增长都会大幅提高。而这种提高是建立在对其他的低收入地区资金财富积累的掠夺基础上的。 当一个城市价值提高的时候，就会出现这样的矛盾，政府希望房地产的发展拉动城市的地价，同时增加公共开支和资源配置。在城市高度发展的过程中，周边的富人为这个城市增加投资和消费，并将资金向富裕地区转移。而城市居民一方面享受着这些富人的投入所带来的收益，比如说税收增加，公共资源增加，但同时也承受着物价、房价上涨的压力。这种状况已在很多地区充分显现。 城市中低收入人群的消费能力，无论如何也比不上拥有大量财富、从其他地区进入到这个地区的富裕人群的消费能力。这些富裕人群可以承受高房价、高物价、高消费的水平。这也就是一个城市，在房价不断出现新高的时候，房子仍可以卖得出去，而且还能不断涨价的原因之一。由于北京中低收入家庭的收入增长，是无法跟上和承受房价增长的速度，因此这就要求政府必须通过社会住房保障来实现社会公平。比如说提供更多的政府补贴性的住房，把低收入家庭住房问题的解决从商品房当中分离出去，以保持城市的持续和谐发展。 开发商应不应有社会责任 在昆明论坛上一位知名学者认为，不要跟房地产商谈社会责任，这是一个荒谬的问题（因为房地产是经济行为）。房地产暴利不是政府调控的理由，加大税收的极端措施会伤害市场带来负面作用，我们要保持房地产行业的稳定发展。 周榕认为，这个观点才是真正荒谬的观点，尤其是经济学家这么说，实际上是极其错误的。为什么呢？因为房地产本质上经营的是公共资源。这种资源特征表现为，一是公共性，二是不可变动性，三是不可再生性。这种公共资源的特性，就使得房地产经营不是简单的经济行为。它的资源配置，不能仅仅按照经济学原则进行配置，而失去社会正义。空间资源配置一旦形成之后，住宅居住是70年的产权，商业是50年，70年后是不是就可以再进行配置，谁也不知道。一旦形成格局以后，再想改那是不可能的事情。如果说这种空间配制有违社会的正义，那么所带来社会问题是长期的，并将导致社会矛盾的激化。房地产商的商业开发实质上是政府国有土地的二次委托托管，如果任凭房地产商追求商业利益而不顾其所应负有的社会责任，其后果是非常严重的。 目前房地产业的困境是，中国的城市政府在经营城市理念指导下，非常自觉地站在一级土地开发商的位置上来思考问题。它所思考的这些问题，都是怎么直接把城市土地变现，怎么推动市场，怎么快速积累资本，进行城市化的发展，达到城市制胜的目的。城市政府基本放弃了自己的公共责任，也放弃了很大一部分自己的权利，让渡给开发商，而开发商的资本是将追求利润最大化作为自己的目的。 由此，市场经济从一开始的企业之间竞争，很快转化为城市间的竞争。在城市竞争的大格局下，中国城市的发展定位，发生了极大的变化。城市要在竞争中处于制胜的地位，必然要努力把自己的城市化水平提高。哪怕这种城市化不是建立在经济发展、工业化发展的正常水平上，在这一背景下导致了中国城市发展的很多问题产生。可以说，中国过快的城市化是我们城市发展的一大陷阱。