因新型肺炎疫情暂停营业期间，可否要求房东减免租金？

今天，朋友圈疯狂转发万达为商户减免从2020年1月24日至2020年2月24日租金的消息，万达预计将为商务减免租金达30亿-40亿元，获得广泛赞许！！！

当前，新型冠状病毒疫情严重性超出想象，先是武汉封城，后是国务院发文延长春节假期，上海更是规定本市区域内各类企业不早于2月9日24时复工，取消所有的演出，旅游文化设施停止开放。

新型冠状病毒疫情的突然出现，对于经营性房屋租赁合同的履行来说，必然会造成一定的影响，尤其是对于餐饮、酒店、商业零售等行业来说，新型冠状病毒疫情带来的绝对是惨痛打击，一边要支付租赁合同下高额的租金，另一边是没有收入来源，尤其租金价格昂贵的北上广地区显得更为突出。

万达已经主动为商户减免租金，对于出租人未主动减免租金的，承租人是否可以以《合同法》第117条规定关于不可抗力的规定为由要求减免租金或解除合同？或者是依据公平原则要求减免新型冠状病毒防治期间的租金？本文将一一分析。

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一、“新型冠状病毒”疫情是否属于不可抗力因素

根据我国《民法总则》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，它包括自然现象和社会现象。所谓自然现象通常是指：水灾、旱灾、暴风雪、地震等；社会原因引起的，如战争、罢工、政府禁令等。就迄今的医学而言，新型冠状病毒疫情的突然出现，并大面积的传播，系不能预见，但并非不可避免，疫情的大面积爆发，属于突发公共卫生事件，疫情通过各级卫生行政主管部门及政府有关部门进行传染病监测、预防、调查、控制和医疗救治等及时有效的工作，是可以被预防、控制及消除的。

因此，笔者认为“新型冠状病毒”疫情本身不应属于不可抗力因素。

二、“新型冠状病毒”导致的政府行政行为应属于不可抗力

新型冠状病毒疫情大面积爆发，直接导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政行为，这些行政行为根本无法预见，应属于不可抗力范畴。早在2003年非典时期，最高院出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]，该文件第3条的规定，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。虽然该文件只是针对非典时期的特定文件，目前也已经失效，但是该文件中最高院的观点仍然值得借鉴和引用，而该文件中所指的《合同法》第117条就是指因不可抗力导致合同不能履行的，应承担的法律责任。

三、本次疫情事件承租人能否要求出租人减免租金

1、关于政府管制，延长假期的时间段

对于长期租赁合同来说，这一时间段对于所有的企业均一样，无法正常开工，但影响的时间有限，比如上海，企业复工期间不得早于2月9日24时，意味着影响的时间段仅有10天，对于这10天而言，笔者认为作为承租人可以依据《合同法》第117条的规定以不可抗力为由要求出租人适当减免该期间的租金。但是，笔者不建议承租人为了10天的租金而去与出租人协商，若承租人认为确实需要减免租金，否则损失巨大的话，也应与出租人积极协商解决，形成书面文件，以避免擅自减少租金，而导致未及时足额支付租金带来的违约风险。

对于短期租赁合同来说，例如场地租赁合同，比如演唱会等等，因疫情防治的需要不得不取消，这类租赁合同可以以不可抗力导致合同目的无法实现为由解除租赁合同，并要求出租方退还已付的定金。

2、对于非管制期间造成的影响可否依据公平原则要求适当减免租金

本次新型冠状病毒疫情对于餐饮业、旅馆业，商业零售等行业来说，新型冠状病毒疫情带来的绝对是惨痛打击，一边要支付租赁合同下高额的租金，另一边是没有收入来源，尤其租金价格昂贵的北、上、广地区显得更为突出。对于长期租赁合同来说，短暂的疫情期间并不会导致合同目的不能实现，若以合同目的不能实现为由要求解除合同，基本不会得到支持。2003年非典期间，南京玄武区法院就有类似的案例，承租人要求解除合同未获得支持。但是，笔者认为，遇到这类情况，作为当事人可以以合同的公平原则为由，要求减免部分租金。

早在2003年非典期间，最高院出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]，该文件第3条的规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。虽然该文件目前已经失效，但是对于新型冠状病毒疫情给合同造成的影响仍有一定的参考意义！

另外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条亦规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

因此，作为承租人在本次新型冠状病毒疫情发生后，尤其是餐饮、酒店等行业的承租人可以利用合同的公平原则积极与出租人协商，要求减免部分租金。

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文章作者：隆安（上海）律师事务所合伙人 吴取彬律师；

文章来源：法律公园；

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